随着人口老龄化进程的加快，老年住房交易市场日益引起人们的关注。10月23日，在重阳节当天，北京链家研究院与中国人民大学劳动人事学院专家课题组联合发布《2023年北京老年居住需求洞察报告》（以下简称《报告》），描摹出北京老年群体的置业现状、置业偏好、置业行为的图景。
《报告》显示，在北京老人住房交易调查样本中，出于改善性换购动机的占比达到40.8%。在改善居住的同时，老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，出于我国传统的“家本位”文化，老人与子女之间往往有物质层面和日常照护的双向需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”，催生了适老居住的新需求。
《2023年北京老年居住需求洞察报告》发布现场
改善性换购和代际支持“双驱动”
据统计，2022年我国60岁以上老年人口超过2.8亿，居家养老成为绝大多数老年人的养老选择。如何满足老年群体的适老居住需求成为社会各界热议的话题。
“人口发展与住房市场供需变化息息相关，在‘快速与深度老龄化叠加’的人口现状大背景下，老龄化与住房市场发展的关系需要被重新审视。”北京链家研究院院长高原表示。
长久以来，在老龄化与住房市场发展的关系上，大众认知中或多或少存在两种倾向。一种是“消极论”，即认为老年人购房需求会逐渐降低；另一种是“特殊论”，即特别强调老年人与中青年人在居住偏好上的差异，例如认为老年人更偏好城郊、喜好山水僻静等。
但实际情况可能并非如此，家住海淀区的张大爷就是一个“反例”。一直住在老小区的张大爷出于改善居住环境考虑换一个房子住。但生活在这个社区20多年了，张大爷对周边的医疗配套、身边的老同事朋友都已习惯。同时考虑到子女就住在附近，因工作原因难以轻易搬离，张大爷也希望和子女、孙辈互相有个照应。说起换房，张大爷表示，还是想在周边找一个楼龄新、社区环境好的小区，不考虑搬到太远的郊区。
在高原看来，人口老化、住宅老化与社区老化等同步发生，“老人老房”步入拐点，改善住房条件或周边配套设施，成为当下城镇老人提升居住品质的核心诉求。随着城市化进程的不断加速，老人通过房屋增值分享到城市发展的红利，为其满足改善居住需求，提供了支付基础。
另一方面，中国老人往往受“家本位”观念影响，对他们而言，住房是给子女乃至孙子女提供代际支持或者从子女那里获得代际支持的重要保障。这种代际支持有多种表现形式，例如支持子女购房（婚房等）或其他事由提供资金、为同子女就近居住以便获得更多的子女照料慰藉或方便协助照料孙辈等等。
因此，在改善居住的同时，老年群体在住房交易中还存在代际支持需求，从而构成老人住房交易的“双驱动模型”。
适老改善新需求的三种走向
作为全国城镇化历史悠久且已经步入中度老龄化社会的城市，北京老年群体更早拥有自有住房，呈现出“老人老房”的突出特征。这类住房虽在区位上能享受城市资源聚集带来的公共福利，但就室内设计和周边环境而言，其适老化特性并不突出。在这种背景下，高原认为，“居住改善”驱动力下老年人置换需求可呈现三种走向。
第一种走向是存量改善。当前我国房地产行业从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，老旧小区改造成为城市发展新课题，其中适老化是重点改造方向。
老旧小区的适老化改造包括家庭适老化和小区环境适老化等内容，在适老化环境建设中，物业的重要性不言而喻。具有助餐、家政、社区活动等综合物业服务的社区获得不少老人的青睐。根据《报告》，老年群体更倾向选择物业服务更好的社区，也愿意为此支付更高的物业费，且这种意愿与年龄增长成正比。
第二种走向是以养老社区为代表的新模式。近年来随着专业化养老社区的萌发，购置远郊养老社区亦成为老年人购房的潜在选择之一。
以在老年群体购房占总体样本购房比重很高的东方太阳城为例，这个坐落于顺义潮白河畔的养老社区占地234万平方米，建筑面积仅为70万平方米，容积率较低，居室面积更大。项目有相对完备的社区养老服务，也有较为丰富的房屋类型可供选择，能够满足全年龄段住房需求。
但是总体而言，这种模式仍处于起步阶段。《报告》显示，当前购置专业养老社区住宅老年群体比例不足3%。
第三种走向是适老置换。一般来说，对于家庭经济条件相对较好或子女依赖度较低的老年人，会选择增量置换实现理想居住。《报告》显示这部分群体占比在27.9%，且更频繁发生在现有房屋居住价值较低或较高的两端人群。
对于原有房屋价值较低的老年群体，通常表现为卖出原有的一居室，购入两居室；对于原有住房价值相对较高的群体，加上更强的支付能力，在置换中追求“从好到优”，偏好更大面积的商品住宅。
代际支持下独特的“减量置换”
值得注意的是，样本中也有32%的老年人出于对子女的代际支持等原因，选择“卖高买低”的减量置换模式。比如原值600万-800万元的老年业主，超一半在置换后房屋价值发生下降。
不过，即使总价下降，但由于老年群体通常倾向选择五六环间、中间户型、中等面积、中等价格的住房，相较于原有四环内、小户型、高总价住房，其实际居住条件事实上也得到改善。
因此，在适老改善驱动下，老年群体在房屋置换过程中呈现出增量和减量并存的特征。高原表示，从这种特征上看，某种程度上适老改善驱动和代际支持驱动之间并不是完全对立的，它们之间没有一条泾渭分明的线。
对老年人而言，房屋不仅用来居住，同时也是最核心的资产之一，它是老年人维系家庭关系的重要纽带。根据《报告》数据，在售房老人样本中，房屋变现更多出于支持子女的目的，其中最多的是帮助子女购房（29.1%），其次是作为财产分配给子女（10.1%）和帮子女还贷（3.3%），合计达到42.5%，高于改善型换购。
出于代际支持，老年人倾向选择与子女较为接近的片区，以便与父母子女相互照应。在购房老人中，出于同子女就近居住（14.0%）以及便于子女上班或孙子女上学（7.4%）等代际支持目的占比的达到21.4%。
同时，随着年龄的增长，老年人更加依赖便捷的公共交通，以及中心城区更好的医疗、商业配套设施。因此，无论是出于与子女相互照应，抑或是对完善公共服务的需求，老年人置业更倾向于主城区和近郊，在空间特征上，希望住在二到四环间的老人甚至比青年人更多，而这又对老城区的适老化改造提出了新的要求。
在中国文化中，住房不仅是用来居住的住所，也是老年人维系家庭关系的重要纽带。中国人民大学劳动人事学院社保系主任白晨表示，无论是适老化居住改善需求，还是代际支持需求，都为我们在“个体生命周期”视角之外，提供了理解老年人住房消费需求与动机的更加丰富的视角。 文/陈天奕
