作为最大的央企地产开发商，保利发展去年也没能逃过归母净利润下滑的命运，但下降幅度相对可控。
保利发展4月18日发布的2021年年度报告显示，其实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%，归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%可对比的是，碧桂园，万科，中海地产2021年归母净利润分别下跌23.5%，45.7%，8.5%
对于归母净利润的下降，保利发展指出，主要受地产项目利润率下降影响。
报告期内，保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致，净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。
保利发展表示，未来伴随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
营收相对稳定的情况下，保利发展的合约销售额逆势增长，2021年同比上升6.38%至5349.29亿元据克而瑞数据，2021年百强房企销售罕见负增长约3%，保利发展的销售排名从2020年末的第5名提升至第4名
尽管发展的态势向好，但保利发展的分红方案却未能让一些股东满意。
据保利发展2021年度利润分配方案，拟每股派发现金红利0.58元，同比减少0.15元，占 2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%，同比减少4.82个百分点。保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，公司拟发行不超过98亿元公司债券，债券票面金额为人民币100元。。
对于分红率的下降，外界其实也早有预期在2020年年报发布时，保利发展曾发布了《2021—2023年股东回报规划》，提到未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%，而2018—2020年保利发展的分红率未低于过30%
对于下调分红率的原因，保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道，伴随着三道红线等系列政策的出台和落地，降低分红，适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，为股东创造价值。
换言之，保利发展这些年要加速扩张有投资者认为，保利发展算是少有的逆势加杠杆的房企了，如果股东对保利发展未来的预期是扩大市场份额，那就要接受分红率的下降
众所周知，虽然头顶央企地产商一哥的光环，但保利发展过去很多年一直略显保守， 2012年之后掉出行业规模前三，几乎常年保持在第五的位置。
2017年股东大会上，原保利发展董事长宋广菊曾对外称保利发展将会在未来两到三年回到行业前三，并立下345战略，2017年要实现销售额3000亿元，2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。
为此，保利发展在2016年，2017年持续加大拿地力度，拿地金额分别为1214亿元，2765亿元，同比增幅高达85.1%，127.8%，拿地强度分别为57.8%，89.4%，远高于2012年—2015年40%左右的水平。
进入2018年后，保利发展的拿地节奏放缓，拿地强度回落，2018年，2019年的的拿地金额分别为1927亿元，1555亿元，同比分别下降30.3%，19.3%，拿地强度分别降至47.4%，33.7%。
在此背景下，保利发展的销售增长轨迹并未按宋广菊的设想发展，2017年销售金额同比增长47.2%至3092亿元，2018年同比增速下降至30.91%，销售额达4048.17亿元，2019年同比仅增长14.09%至4618.48亿元，2020年增速更是降至8.88%。
不过，从2020年开始，在大多数同行都选择减少拿地的背景下，保利发展开始明显发力，全年拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度从2019年的33.7%提升至46.8%。
2021年，当不少房企的已暂停拿地时，保利发展继续保持一定的投资定力，全年拓展项目 145个，比2021年同期只少了一个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。期限为不超过10年(含10年)，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。
与此同时，保利发展2021年拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。
保利发展指出，2021年22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化公司保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高，不盲从，在第二批，第三批供地热度下降，市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州，南京，厦门等低溢价率的优质地块
强者恒强的时代已经到来，优质的国企央企脱颖而出，可以凭借自身的实力以及政策支持进一步提升市占率。
从最关键的财务状况来看，截至2021年底，保利发展有息负债规模为3382亿元，同比增长14%，净负债率约为55%，同比减少2个百分点，扣预资产负债率约为68%，同比减少1%，现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍，综合融资成本约 4.46%，较去年末下降31个基点。
在此背景下，已多年不再重提重返前三的保利发展，在年初2022年度工作会议上提出进三争一的新目标但在如今房地产行业寻求新发展模式的背景下，所谓的进三争一不能简单理解成销售规模上的排名，将是多个维度的考量
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